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楼市风向变了 深圳著名豪宅盘 由售转租再由租转售

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深圳楼市被一个租转售的豪宅项目激起涟漪。

  9月24日深夜,深业中城发布关于住宅营销信息的声明,为近期项目由租转售的市场传言盖棺定论——“我司作为深圳的市场化国有企业,根据市场变化和集团战略升级,灵活并及时调整经营计划,预计将本项目住宅投入市场销售。”

  深业中城由深圳控股(00604.HK)开发,深圳控股是深圳国企深业集团的上市平台,深圳首个城中村人才保障房项目福田水围柠盟人才公寓便出自其手。

  2017年,“租售并举”的东风劲吹,在配合地方政府发展租赁用房和新业务布局、豪宅限价等背景下,多家房企在长租公寓领域中高歌猛进。深圳控股在此波风潮中,把一个备受瞩目的豪宅盘“深业中城”从售转租。

  深业中城处于深圳福田最著名的豪宅区香蜜湖片区,由于地理位置、交通、教育等资源配套良好,受到广泛关注。

  2016年5月,深业联同深圳市多个部门发起了“青年房卡计划”,它的初衷是通过政企合作,把旧宿舍、厂房等存量物业升级改造成适合青年人的集中式“青年公寓”。深业集团以此为契机,展开对长租公寓产品的探索。

  2017年12月,深业集团宣布进军长租公寓,把深业U中心A栋公寓、深业中城、深业世纪山谷、深业生命健康中心和深业世纪山谷适老公寓等原作销售用的项目转化成长租公寓。

  深业长租公寓共有4条产品线,分别是深业有居、深业上居和深业颐居、柠盟。其中,位于深圳的深业中城属于深业上居条线,更强调居家。

  值得注意的是,深业U中心A栋公寓、深业中城、深业世纪山谷、深业生命健康中心和深业世纪山谷适老公寓等项目均为新建小区。这意味着,深业把原作销售用的物业转化成长租公寓,牺牲掉短平快的销售收益,来换取长期的物业增值以及漫长的资金回收周期。

  当时,深圳控股称,“面对限购、限价等严厉的市场调控,本集团经深思熟虑,决定以确保股东收益最大化为原则,即使改变销售策略,对深业中城、深业上城LOFT两大主要项目的销售计划进行调整,以维护核心资产的长期价值。”

  销售型项目转公寓后,资产还在公司手上,按照香港会计准则,每年的评估增值可计入利润。其对公司最主要的影响在于现金流,因销售回款直接减少。为此,2017年,深圳控股全年实现的合同销售金额只有人民币115亿元,相比2016年全年的191亿元大幅降低。

  此前,深圳控股副总裁董方曾表示,公司长租公寓回报率不高,只有2%左右,不过全是公司自有物业,因此成本和回报率尚可接受。

  本次,深业中城重新入市销售,是深圳控股对销售策略的再次调整。

  当前,不少房企因长租公寓推进艰难、盈利难题迟迟无法解决,以及融资难度上升之际长租公寓又占用大量资金,集体选择撤退或放缓对长租公寓领域的布局。

  另一方面,相比两年前,如今深圳限价政策虽然未完全放开,但部分高价盘在市场稍有松动之际,已开始寻找入市之机。

  不少有资金实力的购房者热衷于限价期间,设法抢购折价入市的豪宅项目。

  近期,有消息显示深业中城住宅“支付喝茶费可提前选房”,深业中城否认此消息的真实性并表示:“本项目住宅尚未取得预售许可证,亦未确定开盘时间。若项目住宅取得预售许可证,我司将严格按照政府相关规定,公平、公正、公开地展开销售工作。”

  无论如何解读,深业中城由售转租,再由租转售,皆释放出房企根据市场情况调整策略的信号,如今市场风向又变了。

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