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土地市场活跃:楼市出现分化 三四线城市量价齐跌

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本报记者 董添

4月以来,全国楼市成交出现分化。一线城市经历楼市“小阳春”后,观望情绪浓厚,成交量环比下降,价格基本稳定。二线热点城市呈现“量价齐升”态势,多数三四线城市则“量价齐跌”。土地市场成交继续活跃,多个地区土地溢价率超过30%。租房市场方面,租金整体持续走高。

三四线城市量价齐跌

58同城、安居客发布的报告显示,一季度的“小阳春”行情让楼市复苏节奏快于预期。4月份,北上广深一线城市房价保持稳定态势,二手房市场保持回暖。南京、杭州等热点二线城市房价向一线城市靠齐;在吸引人才的政策推动下,部分二线城市房地产市场热度提升。

中原地产首席分析师张大伟表示,4月以来,全国楼市成交量和成交价都出现了分化。一线城市量价上涨乏力,成交量环比出现不同程度的调整。但相比2018年4月,多数地区成交量依然上涨明显。二线热点城市在土地市场火爆、人才落户新政等刺激下,保持“量价齐升”态势。多数三四线城市经历“小阳春”后,价格在阶段性高点后,出现“量价齐跌”的现象。

国家统计局数据显示,2019年3月,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%,二手住宅销售价格同比上涨0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%,二手住宅销售价格同比上涨8.2%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%,二手住宅销售价格同比上涨8.4%。

在一线城市中,北京地区受共有产权房和限竞房集中入市的影响,4月呈现“量升价跌”态势。中原地产数据显示,北京地区4月份新建商品房总成交套数为7371套,同比增加5190套。总成交额为316.79亿元,是上年同期的2.57倍;去除回迁房,4月份合计成交262.02亿元,环比下降11%;成交均价40302元/平方米,与3月份基本持平,同比下降6000元/平方米。

进入5月,北京地区楼市出现了一定程度的观望情绪。北京市住建委数据显示,“五一”假期期间,北京市新建商品住宅网签124套,二手住宅网签134套,新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足300套,创2015年以来同期网签水平新低。

2015年-2019年“五一”假期期间,北京地区合计签约2559套。其中,2016年商品房和二手房合计签约1085套,2017年签约528套;2015年和2018年分别为373套和315套。而2019年仅为258套。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对中国证券报记者表示,今年“五一”假期尽管有4天,但北京住宅网签量仍不及往年3天的网签量。一方面,假期较长大部分人员选择外出旅游,市场需求减少。另一方面,在严格调控的背景下,市场观望情绪浓厚。

从上市房企发布的4月份销售业绩看,分化依然持续。截至目前,10余家上市房企发布2019年前4月销售业绩,分化明显。部分中小房企销售数据上涨明显,龙头房企延续一季度销售降温态势,布局三四线城市的企业尤其明显。相比之下,布局一二线城市的龙头房企4月份销售业绩回暖。

以中国金茂为例,2019年4月份签约销售金额为127.92亿元,同比增长27.66%;实现签约销售建筑面积约76.72万平方米。1-4月份累计取得签约销售金额411.21亿元,同比下降15.5%;累计签约销售建筑面积约201.88万平方米。

土地市场升温

中原地产研究中心统计数据显示,截至4月30日,全国50大热点城市合计卖地1.16万亿元,与上年同期基本持平。其中,前3月同比下降10%,4月卖地数量明显增加。

4月以来,以二线城市为代表的土地市场开始升温,土地溢价率有抬升苗头。苏州、杭州、武汉、广州等热点城市4月份土地市场活跃,土地出让加速,带动土地成交市场整体活跃。2019年以来,38个城市合计出让土地金额超过100亿元。其中,杭州出让土地781亿元,位列第一。北京、天津、上海、重庆等8个地区土地出让金额均超过300亿元。

不少地区土地成交溢价率较高。4月1日,广州出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地,起拍价合计约为66亿元,成交价约87亿元,溢价率达31.82%。4月2日,苏州出让太湖新城一宗住宅用地,最终成交价为16.77亿元,楼面价1.73万元/平方米,起拍单价为1.27万元/平方米,溢价率达36.11%。

中原地产首席分析师张大伟表示,2018年,土地市场持续调控,降温明显,部分企业拿地较少。今年以来,融资压力有所缓解,部分企业开始进入土地市场抢地,土地市场开始复苏。部分热点城市土地市场明显活跃,溢价率有所上升。从全国的情况看,土地市场依然平稳。2019年以来,全国多个城市土地成交依然低迷,特别是一线城市。

对于未来走势,58安居客房产研究院首席分析师张波指出,楼市已经从年初的下探行情演化为小幅回暖。政策信号值得关注,不排除后续政策出现微调收紧的可能。

房租价格走高

租房市场价格整体持续走高。诸葛找房数据显示,全国大中城市2019年4月均价超过44元/平方米/月,为今年以来最高水平。在一二线热点城市中,除三亚租赁淡季租金持续下跌外,几乎全面上涨。

其中,一线城市平均租金达到83.87元/平方米/月,涨幅扩大。不同户型的月租金表现各异:北京小面积房源价格上涨,90平方米以上的大户型租金下跌;上海普遍租金上涨,但50-70平方米的小两居涨幅最小;深圳、广州大面积高端房源租金上涨明显。

相比之下,杭州、成都等地区租赁需求迭代升级明显。50-70平方米房源成交占比收窄,而90-140平方米租房占比扩大。结合各面积段价格涨跌幅情况来看,上述地区90-140平方米的房源租金普遍下跌,50-90平方米的普租房源价格更为坚挺。

针对热点城市租金普遍上涨的原因,业内人士称,大量资本涌入租房市场,抬升了租房市场整体价格。近年来,长租公寓抢滩布局热点租赁城市,大量小面积开间整租入市;同时,买卖市场受政策调控影响较大,房东在房价滞涨的压力下,有通过租金上涨获益的驱动力。

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